Logement


Réévaluation du loyer

Lors du renouvellement du bail ou, sous certaines conditions pendant le bail, votre propriétaire peut réévaluer le montant de votre loyer, selon une procédure bien précise, si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché. Il peut également le réévaluer pendant la durée du bail mais seulement sous certaines conditions.

Cadre juridique

Si votre propriétaire estime que votre loyer est en dessous des standards du marché constatés dans votre voisinage, pour des biens comparables, il peut vous proposer la réévaluation. La proposition d’augmentation doit se faire au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, la loi lui interdit de vous demander de quitter les lieux.

Cette augmentation ne peut se justifier qu’en comparaison des loyers dits « de références » (prix pratiqués dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles mais avec des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique). Votre bailleur doit fournir au minimum 6 références lorsque votre logement se trouve dans une agglomération de plus d’1 million d’habitants et 3 références dans les autres cas.

Ces références doivent mentionner :
– Le montant du loyer hors charges.
– Le nom de la rue, le numéro de l’immeuble et sa date de construction.
– L’étage de l’appartement en question et la présence ou non d’un ascenseur.
– Sa surface, le nombre de pièces et les éventuelles annexes (cave, parking, etc.).
– L’état des équipements et le type de chauffage.
– La durée depuis laquelle le locataire est présent dans ce logement.

Application de l’augmentation

Lorsque le nouveau bail est reconduit, la hausse du loyer n’est pas immédiate mais s’applique de façon progressive :
– Pour une augmentation inférieure à 10 % du montant initial, elle est étalée sur toute la durée du nouveau bail (par exemple : pour un bail de 3 ans, la hausse est de 1/3 par an).
– Pour une augmentation supérieure à 10 % : la hausse s’applique à raison de 1/6 par an pendant 6 ans et ceci quelle que soit la durée du bail.

Il existe toutefois des restrictions dans les zones où les prix des loyers sont déjà élevés. Dans ce cas, la majoration ne peut pas excéder la plus élevée de l’une de ces deux propositions :
– 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail.
– Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Si vous n’êtes pas d’accord

Si vous refusez la proposition de votre propriétaire ou en cas de non-réponse de votre part 4 mois avant la fin du bail (ce qui est équivalent à un refus), ce sera à la commission départementale de conciliation de statuer. Cette dernière tentera de permettre de trouver un accord à l’amiable entre les deux parties et, le cas échéant, c’est le juge d’instance dont dépend le logement qui fixera le prix du loyer.

Il est également possible pour votre bailleur de réévaluer le montant du loyer pendant le bail. Cela n’est toutefois possible que s’il a effectué des travaux d’amélioration qui apportent une valeur ajoutée au logement. De plus il faut qu’une clause le prévoit dans le contrat de bail. Le montant du nouveau loyer se calcule alors de la manière suivante :
L : prix du loyer initial sans les charges.
R : Indice de référence des loyers pour le trimestre prévu dans le contrat de bail.
P : Indice de référence du même trimestre que R mais pour l’année n-1.
(L x R) / P = nouveau loyer.


Louer son appartement pendant les vacances

Pratique largement répandue, la location de son appartement pendant les vacances connaît un véritable essor et les sites proposant des locations saisonnières entre particuliers se sont multipliés. Bon nombre de personnes voient ainsi un moyen d’amortir les frais de location ou d’acquisition d’un logement.

Y-a-t-il des précautions à prendre ?

Un certain nombre de règles sont à respecter :

  • Si vous êtes propriétaire, vous devez louer moins de quatre mois par an votre appartement.
  • Si vous êtes locataire, il faut impérativement demander à votre propriétaire une autorisation écrite de sous-location de votre logement. Désormais, les communes de 200 000 habitants peuvent également vous contraindre à vous déclarer en mairie. Il faudra également prévenir votre assureur pour l’informer de cette situation et ainsi contracter une extension de garantie. D’autre part, certains sites (comme Airbnb par exemple) proposent une assurance en cas de dommages.

Louer sans passer par un site de location

Dans ce cas de figure, vous devrez établir un contrat écrit de location saisonnière avec vos futurs locataires. Le document devra contenir :

  • Un descriptif détaillé de l’appartement : le nombre de couchages, parking, équipements, situation de la location (proche des commodités)
  • Les modalités de la location : la durée du séjour, la remises des clés, les conditions en cas de désistement, le montant des arrhes ou de l’acompte, etc…
  • Un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locataires (en cas de dégradation, cela vous permettra de vous rembourser sur le dépôt de garantie).

A noter : bons nombre de modèles de contrats de location saisonnière sont à télécharger facilement en ligne. Le document devra être signé par les locataires et par vous-même.

Revenus empochés et impôts

Locataire ou propriétaire, vous devez déclarer ces revenus au Fisc. Les loyers et charges perçus dans ce cadre sont imposés comme une location meublée, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le Code général des impôts prévoit toutefois une exonération si les revenus de votre location ne dépassent pas 760 € par an.


Logement étudiant : les aides pour aider votre enfant à se meubler

Votre enfant s’apprête à emménager dans son propre appartement pour ses études. Suite à ce déménagement, il aura forcément besoin de meubles. Budget serré, équipements un peu trop chers, espace difficile à aménager…

Les aides légales au logement et à l’ameublement

Si le soutien financier que vous voulez lui apporter reste limité, sachez que les étudiants ont la possibilité de bénéficier d’un coup de pouce de la Caisse d’allocations familiales, qui pourra l’aider à meubler son appartement. Votre enfant pourra toucher l’APL (Aide personnalisée au logement) ou l’ALS (Allocation de logement social) sous certaines conditions. C’est son nom qui devra obligatoirement figurer sur le bail et non pas le vôtre. Généralement le montant attribué est évalué selon quelques critères (bourse d’études, logement Crous…) Il existe également des aides locales. Par exemple, notez que si votre enfant emménage à Paris pour ses études, une Aide à l’Installation dans un Logement pour les Étudiants (A.I.L.E), gérée par le Crous de Paris, peut lui être attribuée. En effet, la mairie de Paris octroie un soutien financier de 900 € aux étudiants qui s’installent pour la première fois dans un logement du parc privé.


Qui doit payer la taxe d’habitation en cas de colocation ?

Ce mode de logement est surtout privilégié par les étudiants, qui y trouvent plusieurs avantages. Mais vivre en colocation exige également quelques règles, notamment au niveau fiscal. En matière de taxe d’habitation, chaque logement ne reçoit qu’une seule imposition. Même si vous vivez à plusieurs dans un logement, une seule taxe d’habitation est établie. Alors, qui doit s’en acquitter ? Peut-on la partager entre les colocataires ?

Le paiement

Une taxe d’habitation s’adresse à toute personne qui occupe un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. À chaque logement est alors appliquée une seule imposition. Cela s’applique également pour les colocations, car l’administration fiscale ne distingue jamais les différents occupants d’un logement et ne vous aidera donc pas à partager le paiement. D’ailleurs, la taxe d’habitation ne fait figurer qu’un seul nom parmi tous les occupants du logement (il s’agit généralement de la personne titulaire du bail), parfois deux noms. Mais dans tous les cas, la somme ne pourra être payée qu’en une seule opération.

Et pour un logement en indivision ?

Le nombre maximum de noms pouvant être inscrits sur la taxe d’habitation est donc de deux, mais il existe un cas particulier. En effet, si vos colocataires et vous-même êtes tous propriétaires du logement dans lequel vous habitez (ce qu’on appelle alors un logement en « indivision »), l’administration fiscale peut établir une taxe d’habitation au nom de plusieurs, voire même de tous les occupants (c’est-à-dire les indivisaires), pour un même lieu.

Réduction et exonération

Sachez que la colocation permet parfois de bénéficier de réduction, voire d’une exonération de la taxe d’habitation. Voici les conditions à réunir :
Aucun des occupants ne doit avoir été soumis à l’ISF et disposer d’un revenu fiscal de référence (RFR) supérieur à 25 180 € (pour une part en 2017), pour bénéficier d’un plafonnement de la taxe d’habitation.
Le RFR de tous les occupants ne doit pas dépasser 10 708 € pour profiter d’une exonération de la taxe d’habitation 2017. À l’inverse, elle le sera exigée si l’un des colocataires dispose d’un RFR supérieur à ce montant, quels que soient les revenus des autres.
Si vous vivez dans une colocation de familles monoparentales, sachez que vous avez également la possibilité d’obtenir une réduction ou une exonération de la taxe d’habitation. Elles concernent généralement les personnes ayant des revenus modestes. Par exemple, si vous touchez le RSA, si vous n’êtes pas imposé à l’ISF et que votre revenu déclaré n’est pas supérieur à 25 180 € pour une part, 35 694 € pour deux parts et 44 956 € pour trois parts.